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かぼちゃの馬車問題とは?- サブリースの罠 -


今日は、TVのニュースで騒がれていた「かぼちゃの馬車問題」について解説したいと思います。

 

大まかに言いますと

 

シェアハウスのオーナーをサポートしている業者が倒産してしまい、オーナーがかなりの被害を被っている

 

ということがあったという話です。

 

被害総額は約1,000億円で、一人あたり1億円なので、被害者はだいたい1,000人ぐらいです。

 

かぼちゃの馬車とは「女性専用のシェアハウス物件」の名前です。

 

初期費用が1万円で家賃が5万円ほど。

 

初期費用は安いですが、家賃は関西から見れば高いですね。

 

東京都では安いのでしょうか?

 

スマートデイズという業者がこのサービスを提供していました。

 

スマートデイズ自体がこの物件を所有して運営しているのはなく、

以下の謳い文句を使ってこの物件を投資用物件として販売していたのです。

 

○自己資金ゼロ

 

○30年一括借り上げ

 

○サブリースで空室リスクなし

 

このスマートデイズと提携していたのがスルガ銀行で、購入者(オーナー)にはこのスルガ銀行が融資していました。

 

購入者(オーナー)は入居者からの家賃収入をローンに充て、余ったお金がオーナーの懐に入る仕組みです。

 

購入者(オーナー)は会社員で、「空室リスクなし」という謳い文句につられて購入してしまったようです。

 

物件価格は、1億円~1億2千万円です。

 

こんなもの誰が買うんだ?って思われるでしょうが、私の知人も「新築ワンルームマンション」を同じような理由で騙されて購入してしまいましたから気持ちは十分にわかります。

 

謳い文句に出てくる「サブリース」という言葉ですが、

 

入居者集めだけでなく、家賃保証をしてくれる

 

ことを意味します。

 

空室期間中は、当然ながら家賃収入は入らないのですが、

その空室期間中も業者がオーナーに家賃分補てんしてくれます。

 

スマートデイズはこのシェアハウス物件を合計で700棟ほど販売したそうですが、700棟分を全て家賃保証なんかしていたら経営破たんするのは目に見えています。

 

ちなみにこのシェアハウス物件ですが、本来は7,000万円ぐらいの価値しかないそうです・・・

 

それを購入者に1億~1億2,000万円で販売していたのですから、ボッタくりもいいところです。

 

途中からは間違いなく自転車操業になっていたと思いますが、

最初からこうなることをわかっていて商売をしていたと思わざるをえません。

 

1棟売れば、3,000万円~5,000万円の利益ですからある程度販売したら利益分をどこかに隠して、計画倒産することも考えていたでしょう。

 

案の定、スマートデイズはオーナーへのサブリース家賃補てんをどんどん減額させていきました。

 

減額されても最初のうちはオーナーもなんとかローンの支払いはできていましたが、次第に自腹でローンを支払わないといけなくなりました。

 

空室率が50%となり、新たな入居者もつかず、ローンを支払えなくなったオーナーが多発しました。

 

なぜこのように空室率が50%になり、新たな入居者もつかなかったと言いますとそれには理由がありました。

 

なんとこのシェアハウス物件には

 

シェアハウスに必要な共用スペースがなかった

 

のです。

 

部屋自体も普通のシェアハウスに比べてかなり狭かったようですが、

部屋が狭い上に共用スペースがなくて「家賃5万円」では誰も借りたいとは思わないですよね。

 

購入者が購入する前はすべて満室だったそうですが、

おそらくその時の入居者には5万円より安い家賃で貸していたと思います。

 

販売する時に空室が1件でもあれば、売りにくいでしょうから。

 

スルガ銀行の融資担当者も融資を通すために「購入者の預貯金」を

改ざんしたとのニュースもありましたが、真相は闇の中ですね・・・

 

悲惨なのはこのシェアハウス物件はシェアハウスに必要な共用スペースがなかったり、部屋が狭すぎるなど問題があり、そのままの状態では買い手はまずみつからないということ。

 

そのままですと買い手はいないので任意売却はできませんから、競売しかありません。

 

競売ですと2,000万円~3,000万円で落札されればまだいいほうではないでしょうか。

 

シェアハウスの中を大幅にリフォームすれば、任意売却できる物件にはなると思いますが、ローンを支払えないオーナーさんにそのリフォーム代を負担するのは不可能です。

 

現在はオーナー側がスルガ銀行やスマートデイズに対して「預金残高を改ざんした」として刑事告訴を含めた訴訟を起こしている一方で、

シェアハウス物件の請負建築業者からオーナー側が「建築代金の完済」を求めて提訴されたりと混乱の度合いが深まっている状態です。

 

ちなみにこの請負建築業者は「業務委託費」という名目でスマートデイズに謝礼として支払われており、スマートデイズがやっている手法は理解していたと思われます。

 

オーナーさんの中には自殺者もすでに出ているそうで、私は裁判の結果がどうであれ、スルガ銀行に返済する必要はないですし、請負建築業者に建築代金を完済する必要もないと考えます。

 

だからといって、自己破産する必要もありません。

 

そういったオーナーさんは、私にご相談ください。

 

対処法をお伝えします。

 

倫理的に100%正しい(法的には問題ない)と言えるわけではないので、

申し訳ありませんが、ここでは差し控えさせていただきます。